董有▷◁…◁:偿还主要有两类•▼▲,一类是经营性收入▪◆•◆☆,比如租金◇■□•●■,主要用来还利息▪•☆;还有一类就是资产证券化△◆★▪○。老旧小区改造要解决资金缺口问题▽••-▲,就必须使一些资源完成资产证券化•◇■▪,所以我们现在帮各地做资产资源储备▲▷○★•▲。原来政府都是搞土地储备☆▼▷○,完成招拍挂后□▪▷•○▼,资金就来了◇▷▽▽;未来我们叫资产储备…◇,变现资金用来改造老旧小区•=●•★■。
董有●=▷○•▲:小区里有一部分◁•○▷,小区的周边有一部分□■◆■◇。具体是按照本片区◁▷◆▷、连片区和大片区划分•◁▼☆,本片区就是小区●▪■◇,连片区就是小区周围的公共资源□▪▼,连片区是整个街区的公共资源◆▪▲□•。
具体来源我们也细化了○★☆=,第一个自有□◇•□☆,小区存量物业资源…▲;第二个是划拨□△★○▽,通过政府街道划拨一部分公共资产或土地…◇;第三是租赁▪▷○☆▽◆,向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营◇★▽■•;第四是购买◆☆▽,利用资金购买经营性资产■=…-●▲;第五是审批○◇◇▲、新批▪•▲▷◆○,在小区内新建新批经营性空间=•○○◆●。
三会落实了▼-■=,接着要完成三资▷…●△▽,首先得有资源才能形成资产▲□=-•,有了资产才能变成资金☆○。最后要完成的是三业••▲▽◆▲,通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业◆-••,然后装进相关的企业•▲▷,这样就形成了持续发展★★★。
就需要转变思路◇◆•▲…△,扫码下单▼◁●…△。但是好多小区还没有-▼△。
董有▽=▼△▷:筑福有一套系统的方法论★▪▷▷,第一次见面时•□◁…,我们会把居民分成愿意加装的•••、有困难的和有意见的等不同群体●-○☆,我们把不同意加装的叫做守门员◇○。
这是一个硬性条件■☆▽■,产出价值多少○…•?投资不是我说了算▽☆★•=•,配套社区商业如何产出□●■▼•,市场规模在15万亿元左右●★■=。这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么□●?现在各地要求老旧小区改造必须有物业◁▼,周末打造一次卫生◆•▽▽=,物业费是管房子的▲■◁▼。
2020年湖南▽◇、广西◇•▽、广东=▲、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▲△,期限从7年到30年不等▽★,利率通常在4%以内=☆◁◁▼-。董有透露•●▪■▪,筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右△◆…•。
董有表示▼▽▼-,虽然市场前景诱人☆▷◇◁,但不同于增量房地产市场●★…▼■☆,作为存量时代重要形式的老旧小区改造▽=•,不仅利润薄-•△●◇★,而且工作推进难度较大-☆…◇•。前期进入的很多企业=◆,由于干不下去▪☆…▲,开始撤退◇◁■-▽。
经济观察报■=:加装一部电梯的成本是多少▽△•●◆▷?包括电梯成本●○、安装等环节下来需要多少钱▲■?
董有◇△-▲:跟居民沟通•=-,跟各级部门沟通●■、协调▼•■□●=、落地◁…▲○,莲花池(西里6号)在加电梯过程中=▽,负责人写了7万字的日记▽○△,历时5年•◇■▼。我们带着他全国各地去参观◆◁◇▼○,各级部门去交流○==◁,因为多年前大家没有统一认知-…,说加电梯大家都不知道●◁=▼,当然•=▪,现在加电梯可以说家喻户晓了●-▪。
在北京□•★◆★,2003年我们开始投运动馆▷=•▪,现在筑福有几个运动馆-••,还有石景山朗园=…●▲-•、首钢园区等几个图书馆□-◁★●○;还有利用老厂房改造成文创园=△•●■■、科创园●○•,我们公司就在首钢老厂房办公☆•,已经7年了○☆▪▼。
现在基本上就两种形式▽○▲◁▪●。是银行说了算▽◁★◁,从加梯10年到15年收回成本来说•■△▼▲◁,资本投资-▪•◆、建完▲▷•=,拿钱找人代建•□。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论◆○▲◆▪,通过这些方法论▷••▼●■,不光是老旧小区改造和完整社区▽▽▼•▼▽,包括城市中心-▪▲、安防系统也构建起来了=•□…★○。
有的是平台公司形式的◆●,有的是项目层面的■■◇☆•▪,但原则上我们参与的是运营类资产的投资▪=▽,比如说屋顶太阳能◁△▪☆●,我们参与投资★★▷、运营-○▪▲▷,资源性资产还是当地国企的△★○…●△,所有房产证不归我=▷。
2020年5月□◆□□-•,国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3•○.9万个◇▲▪▲•,7月□•◆☆•■,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》•□◇,对老旧小区改造任务进行了明确●•◆,而当年实际完成改造老旧小区4□▷•△▷.03万个■△□。
加梯这件事◇▷■,筑福已经做了11年▼○,光解决一个问题不行◇•▲★◇▷,要系统梳理•▪☆。所以从家庭角度出发◆■●■•,不光是装配式的硬件标准◇◇•,还得有一套做居民工作的软件标准▽☆■=。
加装电梯等于买了汽车租出去了▲…▼,车是我的○★◇▷,抵押担保没问题=△▷○,运营和产出是多少□-◆▲◆☆?老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元•▽▲◁■▼;接着做增值服务=□●,比如电梯有三块广告牌△•○☆=,一块广告牌一个月200元◆△◁▪,一个月600元收益=•▼△•…。我们还有一些配套服务◆•,从算账模型和运营模型上能够成立•☆△。
所以•▽□●,在这种思路下•▪,我们把BTO(即建设•●▽=◁、移交◆▽★、运营▪…◇,利用小区◆□、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所☆○□•●,移交给产权所有人□◇,形成资产包★▪,为改造所需资金进行融资●▲=☆△,而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展☆•…◁◇▽,做了三普三划三代●■-…▷=、三资三会三业•▷◇◇▽☆。
董有-=:都在谋划进入•◆,现阶段主要以央企△◆•▼、国企为主▲▪□●★,鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金△••◆▼○,云南城投给云南省城市更新公司15亿元○○★■◁▪。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与○…=◇…•,很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展■○△▷◆•。
电梯应该多少钱▲-■△▪?先要有一个标准-□○•,北京和上海都是我们帮定的标准■◆★★○●,60万元是基准价★▲●◆▼,有特殊要求可以高一点▪■■●▷-,条件差一点可以低一点□▲■△○-老旧小区装电梯要交的那些学费。市场上一部三菱电梯将近20万元●◁,一些品牌可能不到10万元☆○▪○-。
我们算了一下=▷▼△,北京通州(筑福改造的)小区物业费是6毛5•=▲,政府补7毛•●☆○◇,补三年•□△■,要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五•▲▽…=•,所以大体有几毛钱的空▼-•■•,通过一些增值服务也就是服务费补上★•◁-,能够把物业团队养起来●○•○▪△。
经过多年的实践●▲◁□,老旧小区改造领域各个流程环节也在发展●△★▷。比如▪★-●■▼,最初加装一部电梯▪○▲▼◁,光审批环节需要46个公章◁◁,目前已经简化到15个•-•◁…◁;以前施工周期126天…△◆•◁•,目前已经降至65天▽▼。而董有下一步目标是7天•△□◇★○。=…□▷=“这么多年▽△▽▼,我们一直建立标准☆☆▼◇■☆。…◇”董有表示○▪,目前◁▷△,在老旧小区改造领域▼△■,筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准=◆▷△○,也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项☆●•。
董有▷◆:筑福主要从前段投资角度出发▪◁●,当地政府基础类资金缺乏的时候■-▪==,我们出资或帮助解决融资问题▽□☆◆•;还有一类○◆=△,愿景他们主要是从后期物业☆=••、配套用房运营角度进入•○•△▽。
董有▪■△:加梯干工程(电梯安装)有一定的利润□--▪◆▽,但是利润很薄▷◆○;后期运营▷☆■,电梯维保费用是6000元~8000元/年=☆。实际上利润不高…●○◁,而且很麻烦•▪,很多企业进来时觉得新鲜○=◇,干三五年后都撤了▷▪•○=。
董有▷■◁:你不出钱=…,光说了半天•▼▪▼◇,最后干瞎了怎么办◇=▲?我们会参与一部分投资•○◇▼,与当地国企一块来做这个事◇•。
为什么北京和上海是60万元=●,我们和造价处仔细交流过▷▪,根据定额■▪•●、材料标准等确定基准价格◆○◇,政府补贴40%△▷,补贴24万元封顶■☆。
未来存量时代一定得基于运营思维▷=★、服务思维=■○=,想要引导居民和社会资本出钱=◇,那肯定得有收益模型△…◇☆。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益▷=■,用高科技挣钱☆…◆★,服务业应该是高频低收◁□◆•▪。
董有△…▼▽:加装电梯和老旧小区改造□○□,十二五期间是财政花钱▷▪★●▲;十三五期间要求企业△▽、居民要参与-▲○□▪;现在十四五要求居民要出钱■◆▪,企业要参与○◆=▪●▼。需要有社会资本进来◁▷•○,要打通融资渠道△☆▲…△○。
董有▪▲□★○:这个市场非常大□▪•☆-△,但是不像过去地产增量时代简单粗暴■◆•□-,拿一块地…☆•■☆“咔▷•”一盖楼就卖了◇▪,挣一大笔钱◁▪•-◆•。很多企业本着地产思维…●★★★△、工程思维来做老旧小区-◁▷•,所以很难◇★◇=■▪,大部分介入两年就撤了△••,加个电梯4年☆★☆=▽、5年谁熬得住◁▷?
董有●◇△☆▽:租赁梯收回投资大概是10年到15年□▪-◇●,海淀加装电梯是北京最多的=□◁△▼)_股票价格_行情_,,有几百部=◆,都是我们设计的◁◆◁▷,当时和住建委讨论了很久■■•◇★,一是成本怎么控制▷□,质量怎么保障=△;二是收回投资的定价-•◆▲▽。
融资担保主要来自城市存量△••▽○•,把边角用地•●…、闲置房产▲◁===、低效资源梳理出来•▼-•,用来做融资抵押担保★●■▪。我们帮几个区县做资产包-○△▷,每个城市都有●…,比如崂山我们梳理出来41处◆△。
董有▷☆▲:我们不评价友商做的如何△☆-•…●,但可以说说自己▷=▲★凯发k8国际5年+30天 为。马上我们通州的项目也要上了●●○,一个是北小园锅炉房••▷◇,一个中餐锅炉房○▪◁▪◆■,还有一个武夷花园●▪▼,这三个地方要改成社区文化中心□•。5月运河旁边还有一个运动馆•●,传媒大学有个图书馆▼◇•。将来这些配套如何运营□•▼□☆-、产出…○▼◆☆,不产出怎么来投资□■◇▷-=?
董有◁■:还有一些增值收入▷▷,比如近期我们和住建委谈小区怎么改□▪■△,其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电▲☆○□…△,我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱☆◁,这个收入可以补充改造小区的费用☆☆◆●•◆。而且发出来的电△☆,小区居民可以用■▼▽,缓解未来碳中和的压力■…。
经济观察报=◇□:做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的•▲▽□◆,还是通过其他途径解决=○▲……◆?
董有=▪★:这些年我们一直在探索凯发k8国际△□△▲,但探索的时候经常摔得鼻青脸肿▽○,在北京学校家属院▲◁■◆,刚说几句☆▪,人家给我们骂出来了◇…▼○★;在上海医院••,那儿一吵◁▲,我们赶紧散会了…★。加梯的同事○●▽,每天早上出去笑容满面▲▲○▽◁▷,阳光灿烂□▲□◁•,晚上回来满脸阴郁★•●□,被人喷得够呛△▪•▽●=。如果没有强大的内心很难持续下去★◆□▲。
第一关下来★…◆○★,不同意的人中○▷,起码有一半会同意▽◁•…○◆。最后还有个别人不同意☆△☆,我们会让专业的人去疏导●★•○,沟通情感▽▼。经过这一轮后▷◇■○,我们再介入基本大部分都能解决掉▷☆…◁△□。但这样做肯定会拉开时间▼▷△△◆。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批…▽,但你要施工的时候•★○•,有人拿个椅子坐在门口-•▽□◁▼,你加得上吗…□•▽▷○?所以■▪…,加电梯是100%同意★■▲☆,少一户都不行•●。
董有▪◆◆▼★:我们以前没做★▪,现在开始做了◆…,因为有些(小区)没有物业-▼•…,你得帮着做了▼-△,有的我们自己独立做●▷,有的联合当地物业公司一起做★●▲★。
董有•◁▪:我经历过两次☆△•▪,一个是在上海某医院家属院加电梯•□●●■◆,晚上8点多做工作座谈●▷△▼★,聊了有半个小时的时候☆△☆,一楼业主指着三楼业主说•○▽◁:◆…•“院长••●△=▷,当年分房•▪▷◇,你应该把我分到2楼▪-▷☆,你给我分到1楼不公平◇▷◆◇★,你还住在4楼=★★-,你想下楼•▽…◇☆,到死都甭想●•▼●★。□☆=”当时院长站起来了=□◇,俩人要打架▼◁•▪,我们赶紧停这个事儿-○。
策划•◆▷、规划计划落实到项目后△●□,我们得代融◁▪▼▷●☆、代建=▼◇☆■-、代营■□==○,这是三代…▼◆=;把资源做好☆••,还得地方政府配合做一个招商会•△◇▲、一个对接会★…▽、搭建一个协调会•◆■▲。地方政府没有一个协调会◆■●,我来了也做不了这个事◆●▽…。
今年1月◁▲,云南省成立了云南省城市更新公司…▼◇★,让我们支持云南省做城市更新▽◆☆△=○,选了昆明■•●、大理△○、玉溪=□、宾川☆▪、洱源5个城市试点▽☆▽■▼。另外我们和辽宁•☆△•-◇、广西★★▼◇▲、重庆-★、成都▲▽◆•○▽、青岛=•◇、宜昌等省市也在接触◇▷=▷,我们从策划■★▼□◁、规划•▲◆、计划帮他们搭建起模型…■■•☆•,有些已经到试点实施阶段了■-。原来我们是在北京做…▽•,现在走出去了▲▪●▼○。
董有▲▲◇◁:你恰恰说反了◆◆,现在扩大得非常快▼-◁•▼…,去年鲁商集团专门约我见面▷=-○•○,说山东省针对老旧小区改造□◆■■=,他们有任务◁▲=,有资金●▽,请我们合作☆▪•=▪。8月18日签了战略协议◇▼•▽,10月成立公司☆△▷,12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造★▼▪▷▲▼。
各地政府给适当补贴□▲▲,上海☆=★□▽■、北京补24万元…-◆,最近上海加了4万元•◆,补到28万元●…□▽-★,广东原来是10万元◆●,现在加到15万元■••◁。山东第一批试点每部补25万元◁•▷▼△△,150部共补贴了4000万元★•●,试点完正常6层楼每部补20万元◆☆•○▽…,7层再加点▽▪,5层再减点▼…★▼●◇。
比如十四五期间=•,国家要求全国每年老旧小区改造不少于3=…▪★□▲.9万个▽◆△△,去年完成了4△…◆.03万个▽☆☆=▼,今年计划改造5-◆○◆•.3万个◁□□▪。我们也做了一个5年计划-■,缺钱=…,把资产▼=•□★◇、资金准备好○●▷◆▪■,但有资产△◁●□、资金还得批规划□○▪,不批都是违法建设○▽。
假如有80%同意的□☆•◆●▷,有20%不同意的•-▷,第一步我们用五人五步法•=,这个楼的选5个人••△◁,每人每周到守门员家▽-▪◇,每次送一个小礼物◁□■☆☆,说一句线句•▷,肯定就要吵了…△,所以一句就够了=△▲○○▪。
经济观察报★◇☆▲=…:老旧小区改造和加装电梯•◁…,目前社会资本和金融机构参与情况如何◁▲●◆?
经济观察报▲◆•△:北京有一个老旧小区改造项目▽◁,先后投入4000多万元▷=●-◁,但很难在短期内见到收入▪-•,这种状况下=▲△△●,投入的持续性如何保证□●○?
2021年全国两会●-▪◆○,老旧小区改造再次被写入政府工作报告▲◇★▼◆▪,全年计划新开工5=◁★▲.3万个项目●☆•--。董有表示△•▲=▲●,按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算□○◆•,十四五期间●•■,这一市场规模在10万亿元左右□○▷▷。
各地都在积极推动这样的民生工程◆△▷□◆,但是要解决的问题•-▷◆△◇,一是需要政府补贴○■◁▲-、企业出资☆◁•■•、居民出资集合起来▽●○=★△;二是居民要同意●○○☆◁,改造老旧小区◆▷◇☆■、加电梯过程▼◆□▽■□,总有人反对★○▽○,总有问题▲☆■=△•,怎么办•●◆==◁?大家经常说加梯为什么那么慢■○▼,我们用4年时间打开了北工大(家属楼)加电梯◁▼■=•,用5年时间打开了莲花池(西里6号)加电梯=○☆★,用时间去换空间☆▼△,没有这个时间消化不了□•=▽。
居民像坐出租车一样○•,我问物业服务为什么不好=▷■,比如衡水60%的老旧小区没有物业◆•,物业费不行□▷▽○□☆,还有一类租赁梯•◇…○△,我们对接了一些金融机构★…○▼,春秋擦一次窗户◇◇=☆,集资梯是老百姓集资▪▪○▪,一类叫租赁梯•☆▲□,去看了两个小区★■!各省市国企也陆续建立起相应的投资平台☆▪•◁•○。
但更大的挑战是盈利=◇,无论加装电梯工程◇○,还是后期维护□-;无论是老旧小区改造前期投入▼-,还是后期运营▽=★◆•,每个环节利润都极薄•◇,运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式◆◁==□•。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调■△=。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年□☆•▽●●;筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目=△=,从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年=•…▽。
还有一次在北京一个学校家属院▲▼▼□-,周末我们在现场做工作▲…◁△●,我和他们说★●◁□•,加电梯对房子也是增值▲◇-★▼▲,当时一位老师就急了-□,说你这么说◇▽,那我们都得算一下账☆▼□=,当时大家就说-◆…,董总你别说了☆▽•。
去年初•◇△•,国开行和建行有4360亿元的专项额度▼◆■☆○…,去年底■▼,国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金★◁▼,现在各个银行都在跟进□◆,但是银行是有条件的▷◆▪△◁■,需要抵押担保●-△◆▼。
一类叫集资梯-☆=◆。居民问你管房子管什么凯发k8国际☆■◇◆…,包括左晖控制的愿景集团-★、融创中国等开始进入这一领域•-•■,北京银行◇☆▪-▼○、建设银行都谈过了•=▼◆=。40%有物业的小区也不好▽•△▪◁■,但要搞服务费○▽☆,
目前模型都搭建完了★-。每次付费•△▽。这种情况下•■◇▲▲▷,这都可以收费◆●•=。如果再加上加装电梯的投入▼▽,他们说没人交物业费○△。就搞服务费★●,明码标价▪…▲◇,经济观察报☆▪:老旧小区改造利润较薄…◇…▼-◁,巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▷▪。
经济观察报•▽•★◆★:加装电梯后还需要日常维护◇=△△■★,很多老旧小区没有物业公司●△★■,后期维护费用谁来出▽…▼◇■□?
董有◆-●:三普就是人口普查◁◆…☆…▪、经济普查和灾害普查◁▼…●=◁,通过三普我们拿到一个城市的基本数据•▷●•●◆,相当于做体检●•▷◇★;下一步是三划★◁☆▪,给它做策划◇◇△▽•、规划和计划▼-。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算◁○••◁…,后来算下来不行•■○☆△,加上海淀的是国企做的☆•★,有一定公益性☆○■▲,最后定的是每年每户230元到280元价格区间▽▽◇●,收回投资大概是15年-…▼☆▲。像广州大都是民企融资做的▽☆◆□,大概需要10年●◁•▼□▷。
董有○-▷:一部汽车多少钱•■◁★▼•?可以是几万块钱○…▼,也可以是几百万▷■,加电梯也一样▪□…☆,有30万元的(综合成本基准价■-▲□,下同)▽=◆、40万元的…△▼•、50万元的•△,像北京和上海定的是60万元◁■◇▷△。
老百姓不是不能付费☆▲■•●-,老百姓是最大的消费者◁▲-▲,拉消费☆…、消费升级是关键◁■▪,但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足▷•。比如我们打篮球还能找个地方◆◇◆,但打网球根本没地方▷△□▽。所以未来基于服务市场非常大◆◇•▷△。
董有◆▽=…★□:加装电梯分两类-▪●-,产权归居民△○■◁★;如果没有物业就别改•★=★!
如果从2011年开始从事加装电梯算起-△▼□,筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头□•。